Aktuelle Informationen zur Entwicklung der Immobilienpreise/des Bodenrichtwerts in Hamburg

Bootssteg des Segelvereins NRV Hamburg mit DrachenbootenDie Aussenalster vom Steg des NRV Hamburg Blick auf Harvestehude © ganz-hamburg.de

Hamburg hat erstmals im Durchschnittspreis für Immobilien die 4.000-Euro-Marke geknackt. Somit ist der Preis im Vergleich zu vor zehn Jahren sogar aufs Doppelte angewachsen!

Hamburg ist eines der heißesten Pflaster für Immobilien in Deutschland. Dabei zeigt ein Blick auf die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise und Bodenrichtwerte: Sie steigen noch weiter an! Zwar ist gegenüber dem Vorjahr ein geringerer Anstieg zu beobachten, was dennoch nicht im Wege stand, Hamburg vom Knacken der 4.000-Euro-Marke pro Quadratmeter abzuhalten. Bedeutet im Klartext: Erstmalig liegt der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter bei Immobilien oberhalb der 4.000 Euro. Beeindruckend dabei: Seit 2009 hat sich der Preis für Immobilien somit sogar verdoppelt!

Wie werden die Werte ermittelt?

Eine Ermittlung der Immobilienpreise ist eng mit dem jeweiligen Bodenrichtwert verknüpft. Dieser ist für Hamburgs einzelne Grundstücke bereits online einsehbar. Ausgeklammert ist dabei eine Bebauung der Grundstücke. Spezielle Gutachterausschüsse ermitteln demnach anhand folgender Kriterien einen Bodenrichtwert:

  • Kaufpreissammlungen
  • Durchschnittswerte beim Verkauf ähnlicher Grundstücke mit ähnlicher Lage
  • Unterteilung in Bodenrichtwertzonen, um lagebedingten Preisunterschieden gerecht zu werden

Die Gutachterausschüsse sind nach § 196 BauGB dazu verpflichtet, zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres die Bodenrichtwerte anzugeben. Da eine Betrachtung nur alle zwei Jahre erfolgt, sind die Bodenrichtwerte nicht brandaktuell. Die jährlichen Schätzungen für Immobilienpreise wiederum sind aktuell, da sie sich neben dem Bodenrichtwert an den aktuellen Verkehrspreisen und Transaktionen auf dem Immobilienmarkt orientieren.

Darstellung der Bodenrichtwerte

Eine Darstellung der Bodenrichtwerte erfolgt nach Quadratmeter-Prinzip. Dabei werden die Preise in Euro pro einzelnen Quadratmeter angegeben. Weil die Lage einen entscheidenden Einfluss auf die Preisgestaltung hat, wird diese in Form von Bodenrichtwertzonen in die Bewertung miteinbezogen. Hier kann es folgende Einteilungen geben:

  • Bodenrichtwertzonen mit einer Vielzahl und ebenso mit geringen Straßenzügen
  • Bodenrichtwertzonen mit Stadtteilen
  • Gleichbehandelte Nachbarschaften

Zur optimalen Übersicht wird die Bodenrichtwertkarte über die Flurkarte Hamburgs gelegt. Dadurch ist eine Zuteilung der Bodenrichtwerte zu den einzelnen Wohnungen, Gebäuden, Plätzen, Straßen und Adressen möglich.

Heranziehung zur Bewertung der Immobilienwerte ganz einfach

Simple Mathematik ermöglicht die Schätzung der Immobilienwerte anhand der Bodenrichtwerte. Hierzu wird die gesamte Quadratmeter-Anzahl eines Grundstücks genommen und mit dem jeweiligen Preis nach Bodenrichtwert pro Quadratmeter multipliziert. Beträgt die Größe eines Grundstücks 500 Quadratmeter und der Bodenrichtwert bei 3.000 Euro pro Quadratmeter, liegt demzufolge der Wert des Grundstücks und somit der Mindestwert der Immobilie bei 1,5 Millionen Euro.

Allerdings gibt der Bodenrichtwert nur Auskunft über einen Teil der Immobilienwerte; nämlich den Preis des Grundstücks. Der andere Teil ist die Immobilie selbst. Diese muss individuell beurteilt werden. Diesem Manko zum Trotz nimmt der Bodenrichtwert eine große Rolle bei der Besteuerung von Immobilien ein.

Schönes Jugendstilhaus, weiß, in Hamburg Eppendorf
Eine gesuchte Wohnlage – Jugendstilhaus in Hamburg Eppendorf © ganz-hamburg.de

Der aktuelle Stand

Nach aktuellem Stand wird vor allem das Umland für Interessenten immer gefragter. Durch die hohen Preise in den Stadtteilen erschließen sich im Umland die Chancen auf günstigere Immobilien, was die Preise wiederum steigen lässt – teilweise rapide!

Da sich in den vergangenen zehn Jahren die Immobilienpreise verdoppelt haben, ist insbesondere ein Blick auf die heutige Situation interessant. Dabei erfolgt ein Vergleich der Bodenrichtwerte und der Immobilienpreise. Durch den separaten Vergleich wird es möglich, zu überprüfen, wie stark der Zusammenhang zwischen beiden Größen in Hamburg und im Umland wirklich ist, oder ob Bodenrichtwert und Immobilienpreise weit auseinanderdriften.

Der Sandtorhafen mit Schiffen
Sandtorhafen in HafenCity ist eine sehr begehrte und dem entsprechend teuere Wohnlage
© ganz-hamburg.de

Die Immobilienpreise: Sowohl in Stadtteilen als auch im Umland höher

Aus dem Immobilienmarktatlas 2019 der LBS geht hervor, dass die Preise nicht nur in Hamburg, sondern auch im Umland, anziehen. Allem voran die Eigentumswohnungen im Umland sind im Preis gestiegen. Dies wundert nur wenig, sind doch die Preise in den Stadtteilen Hamburgs bereits so hoch, dass sie für die Durchschnittsperson kaum zu finanzieren sind.

Bauschild in Hamburg
Bauschild in Hamburg Othmarschen © ganz-hamburg.de

Deswegen weichen viele aufs Umland aus, weswegen die Eigentumswohnungen mit 2.295 Euro pro Quadratmeter eine Steigerung von 9 Prozent im Durchschnittspreis im Vergleich zum Vorjahrhingelegt haben. Damit sind sie dennoch deutlich unter den Preisen für Eigentumswohnungen in den Stadtteilen. Diese betragen – je nach Lage – bis zu 8.600 Euro pro Quadratmeter und kommen insgesamt auf einen Durchschnittspreis von 4.483 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt sind die Eigentumswohnungen in den Stadtteilen – hiermit sind bereits bestehende Wohnungen gemeint – um 4,2 Prozent zum Vorjahr gestiegen. Besonders beliebt sind dabei Wohnungen in den folgenden Lagen:

  • Elbe
    wie Blankenese, Othmarschen oder Övelgönne
  • Alster
    wie Eppendorf, Harvestehude, Hohenfelde, St. Georg oder Uhlenhorst
  • die boomende neue HafenCity

Sowohl Gewerbeflächen als auch Wohnungen sind hier besonders kostspielig und ziehen exklusive Anbieter und Kunden an.

Was Neubauten angeht, so gestaltet sich die Preislage in den Stadtteilen noch eindeutiger: Bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter und 5.260 Euro im Durchschnittspreis je Quadratmeter markieren hier einen Anstieg von 3,2 Prozent in Relation zum Vorjahr.

Ohne einen genaueren Einblick auf die Ein- und Mehrfamilienhäuser zu wagen, lässt sich konstatieren, dass hier allem voran im Umland in ausgewählten Regionen immense Steigerungenzu verzeichnen sind. So sind im Bereich Wentorf/Aumühle und Trittau die Preise um bis zu 33 Prozent gestiegen! Nach wie vor sind im Umland die Häuser aber günstiger als in den Stadtteilen – schätzungsweise um die Hälfte. Entscheidend ist hier auch die Verkehrsanbindung über U-, S-Bahn oder Züge.

Wie haben sich die Bodenrichtwerte im Vergleich zu den Immobilienpreisen entwickelt?

Eine Betrachtung der zugehörigen Bodenrichtwerte spiegelt Parallelen zu den gestiegenen Immobilienpreisen wider. Es zeigt sich im Laufe der vergangenen Jahre ein permanenter Anstieg in zahlreichen Lagen Hamburgs und des Umlands. Da es zu den Bodenrichtwerten keine zusammenfassenden Zahlen gibt, empfiehlt sich die eigene Recherche für entsprechende Lagen.

Ein Ausblick?

Mehrere Gründe tragen zu den steigenden Immobilienpreisen und Bodenrichtwerten bei:

  • Nach wie vor der Traum vom Eigenheim, den viele Personen haben
  • Die Niedrigzinsphase, die Interessenten günstige Finanzierungen ermöglicht
  • Das gesunkene Vertrauen in andere Kapitalanlagen
  • Die steigenden Mietpreise, die die Anschaffung einer eigenen Immobilie auf lange Sicht lukrativer werden lassen

In der Politik diskutierten Mietpreisbremsen zum Trotz und der Tatsache geschuldet, dass die Niedrigzinsphase wohl ein Dauerzustand bleiben wird, liefert ein Ausblick auf die Zukunft die Einschätzung, dass die Immobilienpreise und Bodenrichtwerte weiter ansteigen werden. Dabei ist davon auszugehen, dass dies insbesondere das Umland betreffen wird. Denn durch die günstigeren Preise für Immobilien sowie die hohe Nachfrage tun sich mehrere Argumente zum Wechsel ins Umland auf.

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