Was ist eine Immobilie oder ein Grundstück wirklich wert?
Hamburg ist eine Weltstadt mit enormer Anziehungskraft. Die Zahl der Einwohner stieg von etwa 1,7 Millionen im Jahre 2011 auf nunmehr 1,85 Millionen an. Im gleichen Tempo ist Metropolraum gewachsen. Menschen, die sich in der Elbmetropole niederlassen möchten, müssen sich mit den bekannt hohen Grundstückspreisen auseinandersetzen und Wege finden, um die Preise zu senken. Doch wie lässt sich überhaupt der Grundstückswert berechnen? Wie lässt er sich auf eine für alle Beteiligten objektiv nachprüfbare und verlässliche Grundlage stellen? Wir zeigen, wie die Behörden in diesem Fall vorgehen, um Ordnung in den Immobilienmarkt zu bringen, die Preiswillkür einzudämmen und Käufern Sicherheit zu bieten.
Natürlich regeln den Preis immer Angebot und Nachfrage und momentan gibt es kräftige Wertsteigerung.
Was ist der Bodenrichtwert?
Erste Orientierung vermittelt Käufern für Grundstücke in der Hansestadt der Bodenrichtwert Hamburg. Er ist im Bodeninformationssystem erfasst und ein Zugriff auf die Daten ist für Interessierte auch online möglich. Um Käufern stets aktualisierte Informationen zu bieten, werden die Berechnungen alle zwei Jahre neu gestartet und den Veränderungen angepasst. Der Bodenrichtwert stellt nun nach § 196 BauGB „den Lagewert eines durchschnittlichen Quadratmeters Grund und Boden“ innerhalb eines bestimmten Gebietes oder einer Gemeinde dar. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert, das heißt, er dient lediglich der Orientierung und hat keine bindende Bedeutung.
Wer bestimmt über den Bodenrichtwert?
Für die Wertbestimmung sind Gutachterausschüsse zuständig, die im Auftrag ihrer Gemeinde tätig sind. Zunächst teilen sie die einzelnen Gebiete in Bodenrichtwertzonen auf. Deren Wert ergibt sich aus den Grundstückstransaktionen, die in der jeweiligen Zone in einem bestimmten Zeitraum stattgefunden haben. Bei der Auswertung berechnen die Gutachter daraus die durchschnittlichen Immobilienpreise pro Quadratmeter, die anschließend in den Bodenrichtwertzonen neu eingetragen werden.
Welche Faktoren können den Bodenrichtwert beeinflussen?
Relevant ist für den Bodenrichtwert zunächst die Lage. So steigern eine gut ausgebaute Infrastruktur mit einem funktionierenden ÖPNV und vielen Geschäften des täglichen Bedarfs in der Nähe den Grundstückswert. Eine möglichst fußläufig erreichbare U- oder S-Bahnstation ist für viele Käufer ein starker Kaufgrund. Ebenfalls auch die Entfernungen zu einem Flugplatz oder einer Autobahnauffahrt. Schnell erreichbare Einrichtungen für Kultur, Erholung und Freizeit wirken sich ebenfalls positiv auf den Grundstückswert aus, während Großbaustellen, Mülldeponien und Müllverbrennungsanlagen den Wert nach unten ziehen. Natürlich sind attraktive Lagen immer teuer, allerdings im Fall eines Marktrückgangs verlieren sich auch nur unterproportional an Wert.
Neben der Lage spielen individuelle Merkmale des Grundstücks eine wichtige Rolle. Die Gutachter ermitteln zum Beispiel, wie sich das Grundstück bebauen lässt, ob es sich bei ihm um Bauland, Bauerwartungsland oder etwas anderes handelt. Eine schöne Aussicht steigert die Attraktivität und damit den Wert des Grundstücks erheblich. Weitere Einflüsse haben Form, Größe, Bepflanzung und Beschaffenheit des Bodens auf den Bodenrichtwert. All diese Faktoren führen zu Zu- oder Abschlägen in Bezug auf den ermittelten Bodenrichtwert in der Zone.
Für wen ist der Bodenrichtwert wichtig?
Der Bodenrichtwert bietet einen Orientierungsrahmen sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Grundstücken. Außerdem ist er die Bemessungsgrundlage im Falle einer Übertragung zum Beispiel zur Ermittlung von Erbschafts– und Schenkungssteuer. Bei Scheidungen dient er der Messung des Zugewinnausgleichs. Außerdem bietet der Bodenrichtwert Aufschlüsse über die Größe der Wohnfläche und die Art der zukünftigen Verbauung. Als Bezugsgröße dient der Bodenrichtwert schließlich bei Zwangsversteigerungen und einem Grundstücksverleih.
Der Bodenrichtwert ist entscheidend bei einem Grundstücksverkauf
Der für Interessierte jederzeit einsehbare Bodenrichtwert bietet eine verlässliche und objektive Auskunft über den ungefähren Preis von Grundstücken. Er ist insbesondere für Käufer wichtig, denen es noch an Erfahrung fehlt, wie sich der tatsächliche Wert von Grundstücken berechnen lässt. In diesem Sinne beugt er der Willkür vor, dass Verkäufer versuchen, mit Mondpreisen unerfahrene Käufer hinters Licht zu führen. Verkäufer sind aufgrund der Transparenz des Bodeninformationssystems schon aus eigenem Interesse motiviert, beim Verkaufspreis keine zu starken Abweichungen vorzunehmen, da die Wahrscheinlichkeit, dann noch einen Käufer zu finden, gegen null tendiert.
