Hamburg wächst, baut viel, aber die Preise werden kaum sinken

Baustelle Überseequartier in Hamburg im Mai 2021Die Baustelle des Westfield Überseequartiers im Mai 2021 in der HafenCity (c) URW / @mk_timelapse

Die Metropolregion Hamburg ist das wirtschaftliche Zentrum des Nordens und traditionell wirtschaftlich stark. Urbanes Leben, viel Natur und die Ostsee und Nordsee fast vor der Haustür machen die Stadt und die Region attraktiv. Nach der Fertigstellung des Fehmarnbelt-Tunnels ist Kopenhagen einen Katzensprung entfernt und man braucht kein Prophet sein um zu sehen, dass hier eine neue dynamische Wachstumsachse entstehen wird.

Die Hamburger Stadtentwicklung hat langfristig auf die Entwicklungen reagiert und Wohnen und Arbeiten mit Voraussicht entwickelt. So sind zwar auch Mieten und Immobilienpreise gestiegen. Aber, Angebot und Nachfrage befinden sich in einem akzeptablen Verhältnis. Die einzigartige Stadtlandschaft wird nichts von ihrer Attraktivität verlieren.

Einen großen Anteil daran hat daran der „Vertrag für Hamburg“ des Hamburger Senats und das „Bündnis für das Wohnen“ mit den Hamburger Wohnungsverbänden. Jährlich sollen mindestens 10.000 Wohneinheiten genehmigt werden, Davon sind wiederum 30 Prozent sozial gefördert. Selbst im Coroa-Jahr 2020 drehten sich die Baukräne und die Ziele wurden erreicht. Schon im Vorkrisenjahr 2019 wurden 36 Prozent mehr Baugenehmigungen erteilt als im 10-Jahresdurchschnitt. Auch die Baufertigstellungen pendeln um die 10.000 pro Jahr. Politik kann, wenn sie mit langen Atem und klugen Konzepten gemacht wird, durchaus mittelfristig erfolgreich sein. Deshalb wird Hamburg in vielen anderen Städten als beispielhaft betrachtet.

Ein Bauschild der Volksbank Immobilien
Bauschild in Hamburg Sasel © ganz-hamburg.de

Der Nachfrageüberhang auf dem Hamburger Wohnungsmarkt bleibt bestehen

Hamburg ist als Metropole ein attraktiver Wohnstandort und zieht viele Talente an. Auch Migranten und Flüchtlinge zieht es überwiegend in städtische Ballungsräume. So entsteht Nachfragedruck. In der Hansestadt kann von einem zusätzliche Wohnbedarf von ca. 90.000 Wohnungen ausgegagen werden. Mit einem Anteil von 85 Prozent ist er der Haupttreiber der Nachfrage. Das wird auch an der Leerstandsquote, aktuell ca. 0,5 Prozent, deutlich. geschätzt. Darum ist der Nachholbedarf in Hamburg mit 85 Prozent der wichtigste Nachfrage-Treiber.

Die gute Nachricht, die forcierte Wohnungsbaupolitik des Senats trägt Früchte. Das Wachstum des Wohnungsbestandes (plus 10% bis 2030) liegt über dem prognostizierten Wachstum der Haushalte (plus 4% bis 2030).

Damit gibt Hamburg ein positives Beispiel. Berlin erreicht bei weitem nicht diese Werte, sondern sucht sein Heil in Überregulierungen und Mietstopps ohne wirklich nachhaltig mehr zu bauen.

Zurückgehende Mieten oder Kaufpreise sind in Hamburger nicht zu erwarten. Denn der Nachfrageüberhang ist noch da, die Leerstandsquote ist gering und die Baupreisen steigen weiterhin aufgrund vieler staatlicher Auflagen, komplizierter und widersprüchlicher Normen, knapper Baukapazitäten und Preisexplosion bei den Baustoffen.

Die haben sich in 20 Jahren verdoppelt

Hamburg war für Mieter nie ein Schnapperparadies. Seit 20 Jahren gehen die Mieten zusammen mit der Nachfrage hoch. Als Preisbeschleuniger wirken dazu noch staatliche Auflagen, Steuer, Abgaben und Gesetze. Lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Top-Mietwohnungen (die teuersten 5 Prozent) im Jahr 2000 bei Erstvermietung bei 11,25 EUR, betrug er 2020 22,30 EUR. Das ist ein Plus von 98 Prozent. Die Mietpreise in demselben Segment stiegen bei Wiedervermietung im selben Zeitraum noch etwas mehr, nämlich um 101 Prozent. Diese Topmieten lassen sich in Alsternähe und der HafenCity finden. Das größte Mietwohnungsangebot nach Inseraten gibt es in Hamburg-Mitte, Eimsbüttel sowie im Stadtbezirk Wandsbek.

Was interessierte Lobbyisten gern verschweigen. Die Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WAGA/GWG und der vielen Hamburger Baugenossenschaften sind bei weitem nicht so gestiegen bzw. haben das Niveau von privaten Vermietern.

Preise für Eigentumswohnungen vervierfacht

Wer rechtzeitig in Hamburg eine Eigenturmswohnung gekauft hat, kann sich freuen. Die Kennzahlen des Wohninvestmentmarktes zeigen in Hamburg noch steiler nach oben. Kostete ein Neubau-Quadratmeter vor 20 Jahren in den teuersten 5 Prozent des Marktes durchschnittlich 2.673 Euro, waren es im Jahr 2020 10.436 Euro. Auch wenn in dieser Zeit die Ausstattung und der Komfort sich erheblich entwickelt, die Preisentwicklung ist steil.

Besonders hoch sind die Preise in Eimsbüttel, Hamburg Mitte (HafenCiity) und Hamburg Nord. Das breiteste Angebot nach Anzahl der Kaufinserate findet sich in Wandsbek, Hamburg-Nord und Eimsbüttel.

Deutschlands höchstes Holzhochhaus HafenCity Hamburg Visualisierung
Visualisierung des Roots Holzhochhauses in der HafenCity © Störmer Murphy and Partners

Projektentwicklungen im Stadtgebiet

Wer mit offenen Augen durch Hamburg fährt sieht eine Vielzahl von großen und kleineren Bauprojekten. So die „Mitte Altona“, Das Projekt wird in zwei Bauabschnitten realisiert. Mit dem ersten wurde im Jahr 2015 begonnen – die Fertigstellung mit 1.600 neuen Wohneinheiten ist für 2022 geplant. Bevor mit dem zweiten Bauabschnitt, der 1.900 weitere Wohnungen umfassen wird, begonnen werden kann, sind noch diverse Planungsverfahren sowie die Verlegung des Altonaer Bahnhofs.

Andere laufende Großprojekte sind u.a. das Ipanema mit 523 Wohnungen plus Büroflächen in der City Nord am Überseering sowie in der HafenCity das Überseequartier mit dem Roots Holzhochhaus, das Westfield Hamburg Überseequartier hier wird insgesamt rund eine Milliarde Euro investiert und es werden 650 Wohnungen errichtet.

Investmentmarkt im nationalen Vergleich

Hamburg als zweitgrößte Stadt gehört zu den Top 3- Investmentmärken. Ist jedoch mit einem Gesamtvolumen von 682 Millionen Euro deutlich kleiner als Berlin und München 812 Mio.

Die Top 3 Wohnimmobilien Investmentmärkte Deutschlands 2021


Stadt
Wohnimmobilien-
Transaktionsvolumen
Kaufpreis-
Multiplikator
Mehrfamilienhäuser
Berlin2.300 Mio. Euro32
München812 Mio. Euro40
Hamburg682 Mio. Euro29
Quelle: Cushman & Wakefield 2021

Dabei ist zu beachten, dass im Allgemeinen ein Kaufpreis-Multiplikator um die 20, als günstig gilt. Mit steigenden Werten zeigt auch das Risiko, denn Falle Münchens dauert es 40 Jahre bis sich der Kaufpreis durch die Mieteeinahmen amortisiert hat. 40 Jahre, solange gab es die DDR.

Mehr Infos zum Hamburger Immobilienmarkt finden Sie in der aktuellen Studie von Cushman & Wakefield.

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