Hamburger Immobilienmarkt: Kurz vor Katzenjammer?

Abbruch eines Einfamilienhauses aus den 1970er Jahren in HamburgHausabbruch in Hamburg © Norbert Schmidt

Egal ob man in Hamburg eine Eigentumswohnung, Villa, Reihenhaus oder Einfamilienhaus kaufen wollte. Seit geraumer Zeit kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung, sie stiegen und stiegen. Für einen Teil der Kostensteigerungen war natürlich der Staat verantwortlich.

Doch nicht nur die steigende Nachfrage war der Preistreiber. Einen nicht unerheblicher Teil beruht auf immer mehr staatliche Auflagen, Normen und Vorschriften die Neubauten verteuerten. Zumal jedes Bundesland dabei seinen eigenen Vorschriftendschungel pflegt und Skaleneffekte auf Bauträgerseite torpediert. Teilweise braucht man auch viel Fantasie um einen wirklichen Mehrwert für Käufer oder spätere für Mieter zu entdecken.

Dazu kommt ein kräftiger Nachfrageschub durch eine positive Zuwanderungsbilanz, der sich auch aus der dem Zuzug deutscher und EU-Arbeitnehmer und durch Flüchtlinge zusammensetzt.

Letztendlich sind auch die Käufer/Besitzer direkt verantwortlich, denn die Häuser und Wohnungen werden schlichtweg immer größer. Wohnzimmer, die so groß wie Sozialwohnungen aus den 1950er Jahren waren, sind heute keine Seltenheit mehr.

Wird es für Makler und Bauträger ungemütlicher?

Die letzten Jahre, als Minizinsen die Nachfrage zusätzlich befeuerten, war für Makler und Bauträger klammert man einmal Corona aus, eine schöne Zeit. Die Objekte wurden ihnen geradezu aus der Hand gerissen und preislich ging von Mal zu Mal mehr. Der Markt schluckte alles. War es vor dem Preisboom üblich Objekte ‘aufzuhübschen’. Brauchte man das nicht mehr. Interessenten kamen, gucken und kauften. Einige sogar ohne jemals das Objekt persönlich besichtigt zu haben. Verhandelt wurde auch nicht groß.

Immobilienexperten, die nicht nur Euro-Zeichen in den Augen haben, bewerteten schon seit einiger Zeit solche ‘weichen Signale’ als Zeichen, dass der Markt überhitzt sei. Seit zehn Jahren sind die Hamburger Immobilienpreise jährlich zwischen 2,9 und 11,5% gestiegen. Innerhalb von 10 Jahren erhöhte sich die Höhe Durchschnittshypothek um 124%. (2011 zu 2021). So lange die Zinsen niedrig waren, war das kein Problem. Doch jetzt treibt die hohe Inflation die Zinsen. Dazu kommt: Handwerker sind so gut wie ausgebucht, Baustoffe und -materialien sind knapp und teuer und neue kostenaufwendige Sanierungspflichten.

Typisch ist auch immer, dass Geschäftemacher schnelle Profite wittern. Hochgejazzte Preise für Objekte mit hohem Investitions- und Sanierungsbedarf, die vor ein paar Jahren seriöse Maklern nicht angenommen hätten, sind heute in den Immobilienbörsen keine Seltenheit.

Das Chart zeigt die Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierungen in Deutschland.
Die Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierungen in Deutschland. Quelle: statista / Interhyp

Die Zeit des Money for nothing ist zu Ende

Die Banken erhöhen nicht nur die Zinsen und das kräftig. Allein zwischen Ende Februar und Mitte Juni haben sich die Finanzierungkosten (500 Tsd. €, 10 Jahre, Tilgung 2%) um mehr als 40% erhöht. Real kommen da mehr als 500 Euro im Monat schnell zusammen. Aktuell wird von den Banken wieder mehr aufs Eigenkapital geachtet.

Bei den Maklern kommt das an. Zwar ist das Angebot in Hamburg in einem Jahr um rund die Hälfte gewachsen, denn die Besitzer von Bestandsimmobilien wollen die hohen Preise noch mitnehmen. Allerdings sinkt die Zahl der Interessenten und Exposés werden weniger angefordert. Die Vermarktungszeit steigt wieder. Einiges spricht dafür, dass dieser Trend sich nicht so schnell dreht.

Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt muss tapfer sein. Einfach die alte Gasheizung gegen eine neue austauschen geht nicht mehr. Eine Wärmepumpe ist nicht nur viel teurer, sie erfordert auch umfangreiche Investitionen in den Rest des Hauses. Das lässt sich nicht selten nur mit sehr viel Fantasie schönrechnen. Wer ab 2025 in Hamburg sein Dach neu eindeckt muss Fotovoltaikanlagen montieren. Für die optimistischen Investitionsrechnungen interessierter Kreise übernimmt aber keiner eine Haftung. Denn der Immobilienbesitzer bezahlt das ja.

Trübe Aussichten?

Es spricht einiges dafür, dass die unsicheren Wirtschaftsaussichten, eine hohe Inflation zusammen mit kräftig steigenden Finanzierungskosten die Nachfrage drosseln werden. Käufer werden bei Bestandsimmobilien die teuren staatlichen Sanierungspflichten einpreisen müssen. Preissteigerungsraten werden sich moderat entwickeln. Denn, die Baupreise steigen weiterhin. Von starken Marktrückgängen gehen Branchenkenner zurzeit nicht aus. Nur keiner weiß wie die Deutsche Wirtschaft durch die dunkle Jahreszeit kommt.

Die deutlichen Kursverluste auf dem Aktien- und Anleihemärkte sowie der starke Einbruch bei Digital-Währungen sind sicherlich auch keine Preistreiber für Immobilien.

Eine nicht unwahrscheinliche Gaskrise verbunden mit massiven Stromversorgungsproblemen, wenn die letzten drei Kernkraftwerke Ende des Jahres abgeschaltet werden, haben das Potential einen massiven Konjunktureinbruch zu bewirken. Das würde am Hamburger Immobilienmarkt keinesfalls spurlos vorbei gehen.

Ein weiterer Aspekt, nicht alle deutschen Immobilienkonzerne sind wohl solide finanziert. Was echter Wertzuwachs oder nur Spekulation ist, ist eine offene Frage. Eine eventuelle Großpleite eines Konzerns könnte durchaus starke Auswirkungen haben. So ist in Hamburg Altona das Holsten Quartier mit 1.200 Wohnungen seit einiger Zeit im Verzug. Zum Vergleich, letztes Jahr wurden in Hamburg 7.461 Wohnungen neu gebaut. 1.200 Wohnungen wären 16% des Gesamtbauvolumens. Ein Wegfall würde hier die Marktgewichte und Preisbewertungen in der Stadt verändern.

Ein gewisses Indiz ist auch, dass einige große Kanzleien, die sich auch auf Immobilien spezialisiert haben, in letzter Zeit vermehrt Immobilien-Fachanwälte rekrutiert haben sollen. Hier erwartet man scheinbar vielleicht auch Turbulenzen.

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