Tendenz eher ausgeglichen: Relativ moderate Hamburger Immobilien Preissteigerungen

Ein Bauschild der Volksbank ImmobilienBauschild in Hamburg Sasel © ganz-hamburg.de

Der Immobilienpreisboom hält in Hamburg an. Sind die Preise noch realistisch oder befinden wir uns einer Preisblase, die bald platzt?

Im Vergleich mit anderen Metropolen zeigt Hamburg eine relative Preisstabilität bei den Mieten. Sicher ist das auch eine Folge der konsequenten Wohnungsbaustrategie des Hamburger Senats. Natürlich gibt es in Hamburg auch einen Nachfrageüberhang, aber er ist wesentlich geringer als in den anderen Metropolen. Mehr Wohnungsbau, sprich Angebot, wirkt nachweislich preisdämpfend auch wenn Linke, Grüne, Mieterinitiativen und -Vereine, die von einer Verstaatlichung des Immobilienmarktes träumen, das nicht wahrhaben wollen. Noch niemals hat das staatliche Aushebeln von Marktgesetzen funktioniert. Immer trat das Gegenteil der beabsichtigten Ziele ein.

Mietpreisentwicklung in Hamburg Q1 2021 Quelle: ImmoScout24

Der Mietpreisanstieg in Hamburg ist mit unter einem Prozent schon stark in der Zone der statistischen Schwankungen und ein Indikator für einen relativ ausgeglichenen Markt. Natürlich ist das Mietniveau insgesamt in Hamburg nicht niedrig und preiswerte Wohnungen in den innerstädtischen Stadtvierteln sind knapp. Wobei nicht vergessen werden darf, dass Wohnungen bei Baugenossenschaften und beim städtischen Vermieter SAGA deutlich niedriger sind. ImmobScout24 erfasst diese Wohnungen nur unvollständig.

Entwicklung der Angebotsmieten für Neubauten in den
deutschen Metropolen Q1 2021 Quelle: ImmoScout24

Die Prognosen sehen ein weiteres Immobilien-Preishoch

Bei Bestands-Eigentumswohnungen zeigte sich im zweiten Quartal Hamburg ein Preiswachstum von 4,8 Prozent auf 5.084 Euro. Das ist im direkten Städtevergleich eher moderat. Für den nächsten 12 Monate sehen die Marktspezialisten vom Immoscout24 eine Preiswachstum von 5,7%.

Wer eine Immobilie in Hamburg oder in der Metropolregion sucht, sollte sich daher auf weiter steigende Preise einstellen. Es sei denn, die deutsche Konjunktur bekommt einen deutlichen Knacks durch die stark steigenden Energiekosten aufgrund der CO²-Steuer, die in eine allgemeine Inflation in Verbindung mit einem Wirtschaftsabschwung münden.

Seit Jahren werden die Finanzmärkte mit Nullzinsen und äußerst freigiebig gewährten Krediten geflutet. So etwas funktioniert über einen gewissen Zeitraum. Doch irgendwann tritt ein plötzlicher unerwarteter Kipppunkt ein.

Kein Volkswirt einer Zentralbank kann den Zeitpunkt berechnen oder prognostizieren. Genauso, wie man Börsenkurse nicht vorhersagen kann. Vielleicht ist es Ihnen aufgefallen: Es gibt keine systematischen Statistiken, die die Vorhersage von Kurzzielen von Analysten kontinuierlich mit der Realität vergleichen.

Was nach einem Kipppunkt passiert ist vollkommen offen. Über die Höhe der Preiskorrekturen, sprich Preissenkungen, kann nur spekuliert werden. Allerdings etliche Renditeträume werden nicht aufgehen und Finanzierungen werden platzen. Wohl dem, der seine Immobilie langfristig, d.h. über mindestens 10 Jahre mit Zinsbedingung finanziert und mit einer hohen Tilgungsraten hat.

Kaufpreisentwicklung in Hamburg Q1 2021 Quelle: ImmoScout24

Preistreiber Staat

Auch wenn es Politiker, Mietaktivisten und -verbände es nicht gern hören, bzw. ignorieren, wollen. Die steigenden Baukosten für Wohnungen beeinflussen neben Inflation und Nachfrage die Preise auf dem Immobilienmarkt. Mit immer mehr und teuren Auflagen in Verbund mit komplizierten Baunormen treibt der Staat nicht unwesentlich die Preise. Warum muss jedes Bundesland eigene und abweichende Vorschriften haben?

So stiegen laut Statistischem Bundesamt die Baukosten für Wohngebäude im Mai 2021 um 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dazu kommen die hohen Grunderwerbssteuern. Die Nullzins-Politik der Notenbanken wirkt dabei wie ein Brandbeschleuniger auf die Preisentwicklung.

Das Wohnbarometer von ImmoScout24 steht auf Preissteigerung

BerlinFrankfurt/Main Hamburg Köln München 
Kaufwohnung Bestand 
Preisentwicklung: 2. Quartal 2021 zu 1. Quartal 2021 4,8 % 4,3 % 4,8 % 6,6 % 1,7 % 
Quadratmeterpreis Juni 2021 in Euro4.701 5.491  5.084 4.078 7.607 
Prognose: Preisentwicklung in 12 Monaten 13,5 % 4,8 % 5,7 % 9,2 % 5,0 % 
Nachfrageindikator:
wöchentliche Anfragen pro Inserat 
10 
Kaufwohnungen Neubau 
Preisentwicklung: 2. Quartal 2021 zu 1. Quartal 2021 4,3 % 4,5 % 4,4 % 3,3 % 1,4 % 
Quadratmeterpreis Juni 2021 in Euro5.212  6.315 5.518 4.693  8.673
Prognose: Preisentwicklung in 12 Monaten 12,1 % 5,1 % 6,0 % 4,5 % 2,5 % 
Nachfrageindikator:
wöchentliche Anfragen pro Inserat 
Hauskauf Bestand 
Preisentwicklung: 2. Quartal 2021 zu 1. Quartal 2021 3,5 % -0,7 % 2,8 % 0,9 % 0,5 % 
Quadratmeterpreis Juni 2021 in Euro4.320 5.596 4.542 4.572 8.648 
Prognose: Preisentwicklung in 12 Monaten 9,8 % 6,3 % 4,5 % 8,5 % 4,2 % 
Nachfrageindikator:
wöchentliche Anfragen pro Inserat 
10 10 16 13 
Hauskauf Neubau 
Preisentwicklung: 2. Quartal 2021 zu 1. Quartal 2021 4,7 % 1,0 % 2,1 % 1,8 % -0,5 % 
Quadratmeterpreis Juni 2021 in Euro4.685 6.262  4.765 4.900  9.016 
Prognose: Preisentwicklung in 12 Monaten 10,0 % 6,8 % 5,2 % 5,8 % 1,8 % 
Nachfrageindikator:
wöchentliche Anfragen pro Inserat 
Quelle: ImmoScout24
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