Trotz Corona: Der Hamburger Büromarkt war 2021 stabil

Blick auf die Hamburger InnenstadtBlick auf die Hamburger City © Norbert Schmidt

2021 war für den Hamburger Büromarkt kein einfaches Jahr. Der Markt zeigte sich erstaunlich stabil und hat sogar gegen über dem Vorjahr mit 38% ein deutliches Wachstum zu verzeichnen.

Stabile Bedingungen im Hamburger Markt für Büroimmobilien vermeldet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Zum zweiten Mal gab es keine richtige Jahresendrallye. Insgesamt wurde ein Büroflächenumsatz von rund 474.000 m² registriert. Das entspricht einem Zuwachs von 38 Prozent und knüpft wieder an das bisherige Niveau an.

Der Büromarkt Hamburg 2021

Die stabile hohe Nachfrage in Citylagen und Neubauflächen lies die Büromieten weiter auf jetzt 31,00 Euro/m² steigen. Das ist ein Plus von einem Euro bzw. 3% . Allerdings sollte dabei immer berücksichtigt werden, dass die Büroflächen heute weit besser als in der Vergangenheit technisch ausgestattet sind und auch die Anforderungen bzw. Baunormen in Bezug auf Energieverbrauch oder Nachhaltigkeit immer größer werden. Die neuen Arbeitsplatzkonzepte erfordern auch eine ganz andere Raumkonzeption und -aufteilung. C&W geht davon aus, dass das anhaltend große Bauvolumina, steigenden Baukosten und der Fokus auf hohe Lage- und Ausstattungsqualität einen weiteren moderaten Anstieg der Spitzenmiete in Hamburg wahrscheinlich machen.

20202021Veränderung
Büroflachenumsatz kumuliert (1000m²)343,0  474,0  38%
Leerstand576,1   638,0  11%
Leerstandsquote in %3,9%4,2%8%
Neubaufertigstellungen kum. (1000m²) 88,4  149,2  52%
Flächen in Bau (1000m²)620,1  514,3  -17%
– darunter vorvermietet/eigengenutzt in %54,2%63,0%16%
gewichtete Du.-Miete (Euro/m²/Monat)*14,45 €17,90 €3%
erzielbare Spitzenmiete (Euro/m²/Monat)**30,00 €31,00 €3%
Quelle: C&W *Stand Ende Berichtszeitraum **jeweils 12-Monatsdurchschnitt

Die Durchschnittmieten haben sich in etwa im Gleichklang mit den Spitzenmieten im Hamburger Büromarkt entwickelt. Aktuell liegt die monatliche Durchschnittsmiete bei 17,90 Euro. C&W erwartet hier einen zunehmenden Leerstand in unterdurchschnittlichen oder durchschnittlichen Objekten. Wer künftig in peripheren Lagen Büros mietet, kann niedrigere Mieten erwarten. Denn es deutet einiges auf eine steigende Leerstandsquote hin, ist die Ansicht von C&W.

Zur Stabilität haben insbesondere sieben Großabschlüsse (über 10.000 m²), auf die 50 Prozent = 100.000 m² Bürofläche entfielen, beigetragen. Größte Transaktion war eine Anmietung der Berenberg Bank von rund 19.200 m² im Neubau-Projekt „Ipanema“ in der City-Nord im 3. Quartal auf dem Areal der ehemaligen Oberpostdirektion (Postpyramide).

„Nach der Erarbeitung neuer Arbeitsplatzkonzepte werden auslaufende Mietverträge von vielen Unternehmen als Chance gesehen, diese in moderneren Büros umzusetzen. Zudem rücken Nachhaltigkeitsaspekte bei Büronutzern vermehrt in den Fokus. Dies macht sich bereits bei der Nachfrage nach ESG-konformen Büros bemerkbar.“

Tobias Scharf, Leiter Bürovermietung Hamburg bei Cushman & Wakefield *(Environmental, Social, Governance)

Der Ausblick auf 2022

C&W prognostiziert aufgrund einer steigende Nachfrage und größere Gesuche im Hamburg Markt einen Flächenumsatz von voraussichtlich 490.000 m². Das würde bedeutet, dass der Hamburger Zehn-Jahresdurchschnitt (502.00 m²) nur leicht unterschritten wird.

Im letzten Jahr wurden rund 149.000 m² neuer und kernsanierter Büroflächen in Hamburg fertiggestellt. Davon waren zum Fertigstellungszeitpunkt bereits 90 Prozent vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Größtes fertiggestelltes Objekt ist der Olympus Campus in der City Süd im 2. Quartal mit etwa 47.000 m² Bürofläche, die vollständig an Olympus Europa und Design Offices vermietet sind.

Seit 2019 liegt das Bauvolumen jenseits der 500.000 m². Insgesamt befinden sich am Jahresende 2021 514.000 m² Bürofläche im Bau. Davon sind bereits 63 Prozent an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über 750.000 m² Bürofläche, von denen bereits mehr als ein Drittel vermietet ist.

Industrieunternehmen führend bei Flächenumsatz, die Hamburger City ist gefragtester Teilmarkt

Die pandemiebedingte Scharte in 2020 scheint ausgeglichen zu sein. Die für Hamburg typische Branchenvielfalt hat die Nachfrage stabilisiert. Hauptnachfrager waren die Industrie, Transport, Verkehr und Logistik und IKT/Online-Plattformen.

Hamburger Büromarkt 2021 nach Branchen

BrancheAnzahl AbschlüsseVolumenDurchschnittsgrößte*
Industrie3466.000 m²1.940 m²
Transport, Verkehr und Logistik. 2947.000 m²1.620 m²
IKT-Branche/Online-Plattformen 5735.000 m²930 m”
Quelle: C&W *Werte gerundet

Auch nach dem 4. Quartal bleibt die Hamburger City mit rund 119.000 m² oder 25 Prozent des Flächenumsatzes der gefragteste Teilmarkt. Mit 58.000 m² beziehungsweise 12 Prozent des Flächenumsatzes belegt die City Süd den zweiten Platz.

In den vergangenen zwölf Monaten ist die Leerstandsquote um 0,3 Prozentpunkte auf 4,2 Prozent geringfügig gewachsen. Der absolute Leerstand erhöhte sich um 62.000 m² auf 638.000 m². Im Jahresverlauf 2022 wird das Angebot an verfügbaren Büroflächen voraussichtlich weiter moderat steigen.

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