Immobilienmarkt in Hamburg: Wohnen wird immer teurer

Ein Bauschild der Volksbank ImmobilienBauschild in Hamburg Sasel © ganz-hamburg.de

Der Wohnungsmarkt in Hamburg steht nach wie vor unter Druck. Preissteigerungen können in nahezu allen Segmenten beobachtet werden. Schlecht für Mieter und Käufer, gut für Bauwirtschaft und Investoren. In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in der Elbmetropole wesentlich stärker angestiegen als die Mietpreise. Doch auch diese werden immer teurer. Bis der Schlüsseldienst in Hamburg also die neuen Schlüssel zum Eigenheim anfertigen kann, gestaltet sich der Weg unter Umständen durchaus steinig.

Wahrer Immobilienboom in Hamburg

Auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg kann bereits seit einigen Jahren ein wahrer Immobilienboom festgestellt werden, der sich durch signifikante Zuwächse der Mieten und Immobilienpreise auszeichnet.

In guten Hamburger Lagen beträgt die Nettokaltmiete im Durchschnitt pro Quadratmeter rund 16,60 Euro. Allerdings verläuft der Anstieg der Mieten dabei verglichen mit anderen Metropolen in Deutschland recht langsam. Im vergangenen Jahr konnte dennoch ein flächendeckender Anstieg der Mietpreise beobachtet werden.

Die abgeschwächte Dynamik der Mietpreisentwicklung liegt beispielsweise daran, dass der Bau von Mietwohnungen vorangetrieben wurde. Viele Genossenschaften und freie Wohnungsunternehmen sind in den Neubau von Wohnungen eingestiegen. Vergleichbare Durchschnittsmieten betragen in Berlin circa 15,18 Euro pro Quadratmeter, in München liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei 19,10 Euro.

Mieten in Hamburg, Anteil von Haushalstnettoeinkommen, Grafik 2020
Die Mietmap Hamburg, So viel sind Wohnungssuchende bereit, von ihrem Haushaltsnettoeinkommen für die Miete auszugeben Grafik: ImmoScout24

Randlagen sind besonders interessant

In Hamburg gilt bei Häusern und Eigentumswohnungen nach wie vor, dass die Preise im Norden wesentlich höher ausfallen, als im Süden. Der Osten ist außerdem günstiger als der Westen. Im Bereich der Eigenheime bleiben die Walddörfer, die Alsterlauf-Lagen und die westlichen Elbvororte am teuersten. Doch auch die Randlagen von Hamburg werden immer interessanter, wenn es um Immobilienkäufe geht. Schließlich finden viele Kaufinteressenten im Zentrum von Hamburg kaum noch bezahlbaren Wohnraum.

Ein Faktor, der die Miethöhe beeinflusst, ist die Nähe einer zu einer Schnellbahnstation und die Fahrzeit in die City liegt.

Da das Preisniveau in den Innenstadtlagen so hoch ausfällt und kaum passende Objekte gefunden werden können, akzeptieren immer mehr Käufer Abstriche hinsichtlich der Lage. Daher werden Eigentumswohnungen verstärkt in dezentralen oder einfachen Stadtteilen gehandelt. Die höchsten Umsatzzahlen weisen allerdings noch immer die beliebten Hamburger Stadtteile wie Othmarschen, Eimsbüttel oder Winterhude auf.

Wohnstrasse in Hamburg Winterhude
Wohnen in Winterhude ist gegehrt © ganz-hamburg.de

Sanierte Altbauten besonders beliebt

In den vergangenen Jahren konnte besonders bei sanierten Altbauten ein Preisanstieg festgestellt werden. Der Markt für kleinere Eigentumswohnungen wächst darüber hinaus aufgrund des hohen Preisniveaus.

LBS-Immobilienpreiskarte Hamburg und Umland 2020 für Eigenturmswohnungen
LBS-Immobilienpreiskarte Hamburg und Umland 2020 ©LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg, F+B GmbH März 2020

Wohnungen, die zwei oder drei Zimmer aufweisen, sind immer häufiger zu finden. Dadurch richten auch Kapitalanleger ihr Interesse auf derartige Objekte, die ihre Projekte somit immer kleinteiliger gestalten. Die Preisspanne zwischen Neubauwohnungen in einfachen Lagen und sehr guten Lagen erstreckt sich zwischen 3.200 Euro und 13.000 Euro pro Quadratmeter. Luxuswohnungen, die direkt an der Alster oder der Elbe liegen, können auch Quadratmeterpreise von 18.000 Euro bedeuten.

Stabilität hinsichtlich des Angebotes

Im Bereich der Eigenheime hält sich das Angebot stabil, auch, wenn die Preise stark ansteigen. In peripheren Stadtteilen, wie Billstedt, Rahlstedt, Sasel, Langenhorn oder Niendorf, ist der Markt aufgrund der relativ niedrigen Preise und dem großen Angebot allerdings besonders stark in Bewegung. Eigenheimkäufer zieht es darüber hinaus auch immer häufiger nach Wilhelmsburg oder in die dörflicheren Lagen, wie Neuengamme, Altengamme oder Curslack.

Rekordverdächtig niedrige Zinsen und der kontinuierliche Zuzug treiben den Hamburger Immobilienmarkt weiter an. In den letzten Jahren sind im Durschnitt mehr als 20.000 Menschen nach Hamburg gezogen. Daher versucht die Stadt, den Bau neuer Wohnungen weiterhin voranzutreiben. Pro Jahr besteht das Ziel in einem Bau von 10.000 neuen Wohnungen. Das wird Hamburg auch aufgrund der Corona-Pandemie nicht erreicht. Es gibt noch einen zweiten Faktor. Aus der Politik- und Bauszene wird immer wieder kolportiert, dass die Grünen Bauvorhaben gezielt ausbremsen und Vorschriften extrem eng auslegen.

Für 2021 geht das renommierte Maklerunternehmen Engel + Völkers von einer ungebrochen hohen Nachfrage aus. Sinkende Preise sind daher eher unwahrscheinlich. Im gehobenen Preissegment rechnet der Makler mit einem leicht erhöhten Angebot.

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