Mieten und Eigentumswohnungskauf in Hamburg 2014

Eigentumswohnung zu verkaufen © ganz-hamburg.deEigentumswohnung zu verkaufen © ganz-hamburg.de
Hamburger Wohnungsgeschichten handeln häufig weniger von Happy Ends sondern gleichen eher Hard Core Thrillern. Der Mietwohnungsmarkt in der Hansestadt spielt verrückt. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine echte Alternative.

In den begehrten Stadtteilen Hamburgs wie Eimsbüttel, Eppendorf, Ottensen, Schanzenviertel, St. Pauli, Uhlenhorst, Winterhude, Hohenfelde oder in den Hamburger Nobelvierteln herrscht bei Neuvermietungen Wild West: Besichtigungen mit hundert anderen Bewerbern auf der Treppe, Kaltmieten von 15 Euro plus für unterdurchschnittliche Wohnungen und Makler, die Wohnungen meistbietend versteigern. Tricksen, täuschen, drängeln, alle Register ziehen und sogar Bestechungsversuche, das ist in den angesagten Hamburger Stadtteilen an der Tagesordnung, wenn es um günstige Wohnungen geht. Die Nachfrage übertrifft das Angebot bei weitem und wer günstig wohnen möchte, der kann es in Hamburg nur noch in den Stadtteilen, die nicht zur inneren Stadt gehören oder südlich der Elbe liegen. Der Mietenspiegel zeichnet ein eher optimistisches Bild, das eher wenig mit der Realität zu tun hat. Die Preise für Bestandsmieten und Neuvermietungen klaffen in Hamburg immer mehr auseinander. Daran wird auch die gutgemeinte Mietpreisbremse der Bundesregierung nichts ändern. Wohnraum ist in einer begehrten Stadt wie Hamburg nicht beliebig vermehrbar. Dazu kommt, der Trend, wieder in der Stadt zu leben ist ungebrochen, in den vergangenen Jahren wurde zu wenig Wohnraum neu errichtet und steigert die Nachfrage und somit die Mieten.

Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg, die Alternative

Viele überlegen statt zu mieten eine Wohnung zu kaufen. Die Zinsen für Hypotheken sind immer noch weit unter dem langjährigen Durchschnitt, Geldanlagen werfen kaum Rendite ab und die Gefahr von Finanzturbulenzen hält an. Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung ist eine Kapitalanlage mit Wertsteigerungspotential. Auch wenn in begehrten Lagen die Preise stark gestiegen sind. Es gibt noch unterbewertete Lagen und Stadtteile in Hamburg. Tipps sind Bergedorf, Mitte, Harburg, Wandsbek, Alsterdorf und  Bramfeld.

Auch wenn Hamburg eine attraktive Stadt mit starken Wachstumspotential ist, es gibt keinen Preisautomatismus oder gar eine Renditegarantie. Anbieter, die so etwas versprechen sollten Sie kritisch bewerten. Der Wert einer Eigentumswohnung wird nicht nur durch die Lage bestimmt, auch Baujahr, Größe und Schnitt der Wohnung oder eine Garage/Stellplatz haben Einfluss. Auch die Wohnungsgröße beeinflußt den Quadratmeter-Preis. Der Durchschnittspreis in Hamburg lag im Frühjahr 2014 bei rund 3.500 €/m², gleichauf mit einer Wohnungsgröße von 80 – 120 m². Wohnungen ab 120 m² sind mit einem Durchschnittspreis von rund 4.500 €/m² deutlich teuer, denn diese Objekte befinden sich häufig in überwiegend teuren Lagen mit einer hochwertigen Ausstattung.

Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der achtet hauptsächlich auf den Kaufpreis und die Finanzierungskonditionen. Oft unterschätzt wird aber der Faktor Wohngeld (Hausgeld), die monatliche Eigentümer-Umlage. Die Unterschiede können erheblich sein und sollten bei der Kalkulation nicht vernachlässigt werden. In fast jedem Fall liegt das Wohngeld höher als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Wohngeld sind die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Wohnungseigentümers zusammengefasst:  z.B. Abwassergebühren, Fahrstuhl, Hausmeister, Heizung, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Reinigung,  Schornsteinfeger, Wasser.  Zusätzlich sind hier die Kosten des Hausverwalters, die laufenden Instandhaltungskosten (i.d.R. Kleinreparaturen) und die Instandhaltungsrücklage enthalten. Je nach Immobilie können Kosten anfallen, die allein aus dem gemeinschaftlichen Sondereigentum entstehen, z.B. sind Schwimmbäder und Saunen echte Kostentreiber. Die Instandhaltungsrücklage ist ein ebenfalls ein kritischer Posten. Hier kommt es auf den individuellen Bau- und Erhaltungszustand der Immobilie an. Zu niedrig angesetzte Reparatur-Rücklagen bergen das Risiko, dass größere Maßnahmen dann per Sonderumlage von den Eigentümern finanziert werden müssen, da drohen schnell vierstellige Beträge. Genau sollte auch der Kostensatz für die Hausverwaltung geprüft werden.

Größer Wohnanlagen haben höheres Wohngeld

Im Schnitt sollten zwischen 2,70  bis 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Wohngeld kalkuliert werden. Eine 85 m² große Wohnung käme auf 255 Euro monatliches Wohngeld. Das ist mehr als ein Mieter zahlt. Kleinere Wohnanlagen mit einem hohem Anteil  selbstgenutzter Wohnungen zeichnen sich oftmals durch niedrige monatliche Umlagen aus. Hier wird teilweise die Verwaltung in Eigenregie betrieben, Mängel werden durch Eigeneinsatz beseitigt, die Pflege des Grundstückes erfolgt auch durch die Eigentümer und oftmals fehlen Kostentreiber wie Fahrstuhl, Sauna oder Waschküche. Wer sich für eine Eigentumswohnung in einem älteren Haus interessiert, teuer sind auch ältere Wohnbauten. Bei Häusern, die zwischen 1950 bis 1964 gebaut worden sind, ist mit dem höchsten Wohngeld zu rechnen. Neubauten haben i.d.R. tendenziell das niedrigste Wohngeld. Achtung: Sind hier die Instandhaltungsrücklagen nicht zu niedrig kalkuliert?

Bedenken Sie immer, der Kauf einer Immobilien bindet zumeist auf Jahre. Die Finanzierung sollte im Zweifelsfall langfristig, solide, konservativ erfolgen statt auf die letzte Stelle beim Zins zu achten. Die langfristig niedrigen Zinsen sollten gesichert und von Anfang an sollte auch eine möglichst hohe Tilgungsrate gewählt werden. Ein Zinstrend über 5 oder gar 20 Jahre kann nicht seriös prognostiziert werden. Viele modische Finanzierungsangebote in der Vergangenheit haben sich als echte Kostenfallen entlarvt und die viel Geld gekostet.

 

 

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